Depuis le du 1er juillet 2021 a été instauré le nouveau Diagnostic de Performance Energétique – le DPE – obligatoire en cas de vente ou de location de votre bien immobilier. Autrefois purement informatif, ce nouveau DPE peut maintenant vous obliger par exemple à réaliser certains travaux avant de pouvoir vendre votre bien immobilier. Un véritable changement des règles jusqu’ici bien établies. Ce que cela implique pour les propriétaires ? Nous avons fait le tour des différentes conséquences que ce nouveau DPE peut avoir en fonction de votre situation.
Un nouveau DPE pour réduire la facture énergétique et les émissions de gaz à effet de serre
Si le DPE permettait jusqu’à aujourd’hui de connaître la classe énergétique de son logement, voire de sa copropriété, rien ne rendait obligatoire des travaux permettant d’améliorer sa performance énergétique. Les logements énergivores pouvaient donc le rester indéfiniment. Malgré les incitations financières du gouvernement à la rénovation énergétique avec des dispositifs d’aide comme MaPrimeRenov’, beaucoup de logements sont encore aujourd’hui des passoires énergétiques sans obligation pour les propriétaires de faire les améliorations nécessaires.
C’est une des raisons de cette évolution du DPE, qui s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique au niveau européen, avec l’objectif de réduire la facture énergétique des logements et les émissions de gaz à effet de serre. Le nouveau DPE peut ainsi contraindre le propriétaire à faire des travaux afin d’améliorer la classe énergie du logement.
Les nouvelles règles du DPE applicables à partir du 1er juillet 2021
- Validité du DPE
La règle générale est que le DPE est valable 10 ans. Cette règle n’a pas évolué, même s’il reste important de faire réaliser un nouveau DPE lorsque vous faites des travaux impactant la consommation d’énergie du logement. En revanche, avec l’arrivée du nouveau DPE, les DPE anciens ont une nouvelle date de validité :
| Date de réalisation du DPE | Validité |
| Entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 | Jusqu’au 31 décembre 2022 |
| Entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 | Jusqu’au 31 décembre 2024 |
| A compter du 1er juillet 2021 | 10 ans |
- Une seule méthode de calcul pour le nouveau DPE
Le mode de calcul a également évolué, puisque depuis le 1er juillet 2021 on applique uniquement la méthode dite de « Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements », ou la méthode 3CL. Avant la nouvelle règlementation, on pouvait aussi appliquer la méthode sur factures, qui consiste à se baser sur les factures de consommation d’énergie du logement (électricité, gaz, autre) des 3 dernières années.
En pratique, cette méthode pouvait manquer de fiabilité, car il suffisait que le logement n’ait pas été occupé dans les dernières années ou que le précédent locataire ne donne pas ses factures pour que le diagnostic soit faussé.
La méthode 3CL prend en compte la façon dont a été construit le logement : quels matériaux, quels équipements de chauffage, quel type d’isolation, les éventuels équipements de production d’énergie (panneaux solaires par exemple)… Cette méthode rend le DPE plus objectif. Les éléments sont comparables d’un logement à un autre et ne dépendent pas du confort thermique souhaité par l’ancien occupant.
- la classification du logement selon le nouveau DPE
La classification du logement se fait sur une échelle de lettres allant de A à G.
Pour déterminer la classe du logement, on lui attribue 2 notes :
– une note correspondant à la consommation annuelle d’énergie et qui prend en compte la consommation pour le chauffage, l’eau chaude, le refroidissement et les autres consommations d’énergie. Cette note est reportée sur l’étiquette ENERGIE, qui permet de connaître la performance moyenne du logement en termes de consommation d’énergie.
– une note correspondant à la quantité annuelle de CO2 émise par m² pour ces mêmes postes d’énergie. Cette note est reportée sur l’étiquette CLIMAT, qui permet de connaître le niveau moyen d’émission de gaz à effet de serre du logement.
La moyenne des 2 étiquettes donne la classification du logement.
- l’audit énergie
Une des nouveautés de ce DPE sera l’établissement d’un bilan conseil devant indiquer les sources de déperdition d’énergie (perte de chaleur en hiver ou passage de chaleur en été) et les travaux à effectuer pour y remédier. Une estimation du montant des travaux sera également donnée au propriétaire.
- l’opposabilité du DPE
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable. Etre opposable, en termes juridiques, signifie « donner droit à ». Un document opposable permet de justifier d’un droit ou d’une situation, qu’on peut faire respecter, au besoin, devant les tribunaux. Le nouveau DPE peut ainsi permettre au locataire ou au futur propriétaire d’exiger que les travaux soient réalisés pour améliorer la performance énergétique du logement.
En pratique : les implications du nouveau DPE pour le propriétaire
Le DPE concerne tous les propriétaires qui louent, souhaitent louer ou veulent vendre leur bien immobilier.
- Mon DPE ne sera bientôt plus valide, dois-je en faire réaliser un nouveau ?
Le calendrier progressif de fin de validité des anciens DPE permet une transition en douceur vers les nouvelles normes. Sachez cependant qu’en cas de vente, le notaire peut éventuellement exiger qu’un nouveau DPE soit réalisé, celui-ci étant maintenant opposable et non seulement informatif. Cela pourrait entraîner comme conséquence une obligation de réaliser certains travaux de mise aux normes ou une compensation financière (baisse du prix de vente correspondant aux travaux à effectuer) vis-à-vis de futurs acquéreurs.
- Je suis propriétaire bailleur, qu’implique la classification de mon logement ?
Sur une échelle de A à G, si votre logement est classifié entre A et E, il obtient la classification de logement décent. En conséquence, vous pourrez continuer à le louer normalement et l’augmentation du loyer sera possible, dans les conditions légales.
Si votre logement obtient la classification F ou G, le locataire peut alors demander :
– une diminution du loyer,
– la réalisation de travaux pour passer le logement en classe E ;
et vous ne pourrez pas pratiquer d’augmentation de loyer.
- Si le bien que je loue a besoin de travaux, dois-je les réaliser immédiatement ?
Il est prévu une période de transition afin que les propriétaires puissent se familiariser avec ce nouveau DPE et aient le temps de se mettre en conformité avec les nouvelles normes imposées. Ainsi, la possibilité pour le locataire de demander une diminution du loyer et la réalisation des travaux pour un passage en classe E ne sera effective qu’à partir du 1er juillet 2023. Cela vous laisse donc près de 2 ans pour vérifier la classe de votre logement et, au besoin, faire réaliser les travaux nécessaires.
- Je souhaite vendre mon bien immobilier, qu’implique le nouveau DPE dans mon cas ?
En cas de vente immobilière, les règles liées au nouveau DPE vous obligent à communiquer sur la classe et la consommation énergétique de votre bien. Vous devez ainsi obligatoirement afficher dans votre annonce :
– les 2 types de classement accompagnés de leur mention « classe énergie » et « classe climat »
– les pyramides correspondantes, qui sont téléchargeables sur le site du gouvernement chargé de la construction
– la consommation théorique du coût des dépenses d’énergie, en précisant l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation – cette mention sera obligatoire à partir du 1er juillet 2022
– pour les logements en classe F ou G, vous devrez indiquer obligatoirement « logement à consommation énergétique excessive », ce également à partir du 1er juillet 2022
- En tant que propriétaire, suis-je obligé de réaliser des travaux d’amélioration énergétique ?
Le nouveau DPE représente une très forte incitation à réaliser des travaux pour rendre votre bien immobilier plus performant. Vous pouvez vous retrouver à devoir baisser le loyer et être obligé par votre locataire à réaliser ces travaux. Vous pouvez également avoir du mal à trouver un nouveau locataire. Quant à la vente, le classement de votre bien peut être un frein pour les futurs acquéreurs.
Sachez aussi qu’à partir de 2025, les logements classés G ne pourront être remis en location, idem à partir de 2028 pour les logements en classe F et 2034 pour les logements en classe E. Ce nouveau DPE représente donc un moyen de vous inciter à réaliser les travaux sous peine de ne plus pouvoir louer votre logement ou d’avoir du mal à le vendre.
Les avantages du nouveau DPE pour les propriétaires
Ce nouveau DPE est clairement contraignant pour les propriétaires. Cependant, il représente aussi un avantage. Le gouvernement a fait de la lutte contre le réchauffement climatique son cheval de bataille. Et il est très probable que quels que soient les gouvernements à venir, cet objectif restera prioritaire pour nos gouvernants. Le dispositif, tel qu’il est conçu aujourd’hui, laisse le temps aux propriétaires de s’organiser pour faire réaliser un audit énergie et connaître les moyens d’améliorer la classe énergie de leur logement.
Ce nouveau DPE a l’avantage de mettre le doigt sur les « défauts » de votre bien immobilier de manière concise. En indiquant les causes de perte de chaleur, il permettra de passer outre cette idée qu’il suffit de changer les fenêtres pour être bien isolé. Ce qui pourra vous éviter de faire des travaux à perte.
Le DPE indique également les travaux à prioriser pour faire des économies d’énergie : isolation par l’extérieur, isolation du toit, changement des équipements de chauffage… L’estimation du coût de ces travaux pourra déjà vous donner une idée de budget, même si cette estimation est faite automatiquement par un logiciel de calcul et qu’il faudra probablement l’affiner directement auprès des corps de métier concernés.
Si ces travaux représentent un investissement, ils sont aussi une chance pour vous, en tant que propriétaire :
– En ce qui concerne la location, vous pouvez maintenir voire augmenter le loyer en conséquence, défiscaliser le coût de ces travaux, et l’entretien de votre bien immobilier conserve, voire augmente sa valeur sur le marché de la vente. Un logement moins énergivore améliore également la rentabilité de votre investissement.
– En ce qui concerne la vente, la classe énergie sera probablement un argument important pour les futurs acquéreurs, qui ne vont pas souhaiter avoir à faire des travaux importants à l’entrée dans le bien immobilier ou qui s’en serviront comme argument de négociation du prix de vente. Réaliser ces travaux vous permettra donc de vendre plus sereinement, sans négociation et à un meilleur prix.
| A SAVOIR :
À compter du 1er novembre 2021, les Diagnostics de performance énergétique (DPE) mis en place depuis le 1er juillet 2021 sont à nouveau disponibles pour les copropriétés construites avant 1975. Suspendus provisoirement le 24 septembre dernier pour les logements construits avant 1975, en raison des résultats anormaux détectés sur les étiquettes énergétiques, les DPE pourront reprendre en intégrant une nouvelle méthode de calcul. À la suite de l’analyse réalisée sur le nouveau DPE, une nouvelle méthode de calcul qui prend en compte l’identification et la correction des anomalies pour les logements datant d’avant 1975 a été précisée dans un arrêté paru au Journal officiel le 14 octobre 2021. Cette nouvelle méthode pourra être applicable à partir du 1er novembre 2021, le temps que les corrections soient apportées aux logiciels utilisés par les diagnostiqueurs. Pour les logements construits avant 1975 et classés F ou G, les DPE seront réédités de manière automatique par les diagnostiqueurs, sans frais pour les propriétaires. Pour les logements construits avant 1975 et classés D ou E, les propriétaires pourront demander une réédition de leur DPE, sans frais supplémentaire. Les diagnostiqueurs seront indemnisés des frais engagés par la réédition de ces DPE. Source : https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A15238 |
Les changements amenés par ce nouveau DPE sont de grande ampleur. A la première lecture, il est aisé de se poser des questions, voire de s’inquiéter un peu. Cependant, grâce au calendrier mis en place, l’application des mesures contraignantes est progressive, laissant aux propriétaires le temps de s’organiser. Il a de plus l’avantage de guider les propriétaires sur les mesures à prendre pour ne pas se retrouver coincés. Et n’oublions pas que le gouvernement a mis en place plusieurs dispositifs d’aide à la rénovation énergétique qui vont de l’accompagnement aux aides financières. De quoi aider les propriétaires dans cette transition vers des logements plus performants en matière de consommation d’énergie et accompagner la lutte contre les émissions de gaz à effet de serre.
