Les frais liés à l’achat de votre bien immobilier

Vous vous lancez dans l’aventure immobilière ? Vous avez trouvé le bien parfait pour votre projet de vie ou votre projet d’investissement. Vous êtes impatient de vous retrouver chez le notaire pour que tout cela devienne une réalité. Mais saviez-vous qu’en plus du prix de votre acquisition, vous devrez payer certains frais annexes ? Voici un petit mémo pour vous préparer.

1. les frais de notaire

Ce qu’on appelle les frais de notaire comprennent en réalité plusieurs types de frais, tous payés au notaire, qui les reverse ensuite à qui de droit.

La rémunération du notaire

Le notaire est un officier d’Etat qui remplit une fonction d’intérêt public. Sa rémunération est strictement encadrée par la loi et les règlements liés à la profession. Elle comprend divers frais et ses honoraires pour le travail effectué : rédaction de l’acte, mise en conformité du règlement de copropriété, publicité, création des garanties hypothécaires… Sa rémunération se calcule via  un pourcentage sur le  prix de la vente. Cependant, la somme totale versée au notaire ne comprend pas uniquement sa rémunération, mais également les taxes et les débours selon les proportions suivantes :

• taxes : elles représentent environ 80% de la somme versée au notaire et sont reversées à l’Etat.
• débours : ils représentent environ 10% de la somme versée au notaire et servent à payer tous les frais divers engagés pour la réalisation de l’acte comme les honoraires d’intervenants extérieurs, le coût de certains documents ou des frais exceptionnels engagés à la demande du client.
• rémunération du notaire : elle représente environ 10% de la somme totale qui lui est versée et sert à payer les différentes charges de l’Office, les salaires, les émoluments..

les taxes

Vous aurez deux types de taxes à régler, dont le montant sera intégré à la somme versée au notaire.

En premier lieu, sachez que l’Etat prélève ce qu’on appelle des droits de mutation à titre onéreux lorsqu’un logement est vendu. Cette taxe varie selon que le logement est neuf ou ancien et est en réalité répartie entre le département, la commune et l’Etat.

• Pour un logement ancien, ces droits de mutation correspondent environ à 5,81% du prix de vente ; ils peuvent être moindres dans certains départements (4 exactement) qui appliquent un taux plus bas, ce qui fait baisser les droits de mutation à environ à 5,11% du prix de vente.
• Pour un logement neuf en revanche, vous ne paierez que la taxe de publicité et les frais de recouvrement de l’impôt dus à l’Etat, représentant au total 0,71% du prix de vente.

En second lieu, toute transaction immobilière exige une publicité foncière, dont le montant correspond à 0,10% du prix de vente. Cette somme est versée à l’Etat pour l’enregistrement de la transaction et les formalités de publicité foncière, qui rendent l’acte de vente opposable aux tiers.

2. frais de garantie liés à votre prêt

Si tout le monde connaît l’assurance emprunteur, celle-ci ne doit pas être confondue avec les frais de garantie du prêt. L’assurance emprunteur, que vous souscrivez auprès de votre banque ou d’un assureur indépendant au moment de contracter le prêt immobilier, assure le remboursement du prêt s’il venait à vous arriver quelque chose qui vous empêcherait de rembourser, comme votre décès, une maladie ou invalidité. Les frais de garantie du prêt permettent à la banque de s’assurer du remboursement du prêt si vous veniez à faire défaut et ne parveniez plus à rembourser votre prêt en dehors de ces cas-là.

Il existe 3 types de garanties, qu’on appelle aussi des sûretés :

• la caution : un organisme se porte caution pour vous et assure le remboursement de la somme encore due en cas de défaut de votre part
• l’hypothèque : la banque peut saisir votre bien et le mettre en vente afin de se rembourser
• le privilège du prêteur de deniers (IPPD – Inscription au Privilège de Prêteur de Deniers) : cette garantie n’est valable que pour les biens immobiliers anciens, (elle ne peut être souscrite pour financer la construction, ni l’achat sur plan). Elle s’apparente à l’hypothèque. La banque peut saisir votre bien en vue de revente en cas de défaillance du remboursement du prêt. Contrairement à l’hypothèque, vous ne payez pas de publicité foncière sur cette garantie, ce qui la rend plus accessible.

A combien s’élèvent ces frais ?

• la caution : pour la caution, vous allez payer :
  • la rémunération de l’organisme cautionnaire avec une commission allant de 150€ à 600€
  • un montant forfaitaire de 200€ quelque soit le montant du prêt + 0,8% du montant du prêt en tant que contribution au fond commun.
• l’hypothèque : elle représente jusqu’à 2,5% du montant du prêt, ce qui en fait la garantie la plus onéreuse. Plus le montant du prêt est important, plus le pourcentage de calcul de l’hypothèque diminue. Les frais qui y sont attachés correspondent aux frais de notaire car l’hypothèque doit faire l’objet d’un acte notarié. A la revente du bien, des frais de main levée pourront être également à payer pour libérer le bien de toute inscription.
• l’IPPD : Elle va représenter environ entre 1,6% et 0,8% du prêt suivant le montant emprunté. Comme pour l’hypothèque, l’IPPD doit être notariée et vous aurez donc à payer des frais de notaire. Tout comme l’hypothèque des frais de main levée seront à prévoir.

Le saviez-vous ? Certaines banques remboursent les frais de garantie en cas de revente. Renseignez-vous auprès de la banque avec laquelle vous allez signer votre emprunt immobilier !

3. les frais liés au bien en copropriété

Lorsque vous achetez un bien immobilier en copropriété, vous devenez redevables des charges d’entretien du bâtiment et de la propriété à hauteur de vos tantièmes. Au moment du changement de propriétaire, une partie de ces charges fera l’objet d’un remboursement de votre part. Voici un récapitulatif des frais liés à un achat en copropriété :

• Charges de copropriété : vous serez redevables du prorata des charges de copropriété. Par ex, si vous devenez propriétaire le 15 octobre, le 4ème trimestre( octobre/nov/déc) aura été payé d’avance par les vendeurs et vous devriez leur rembourser à compter du 15 octobre jusqu’au 31 décembre.
• Fonds de travaux Loi ALUR : le fonds de travaux instauré par la loi ALUR est un compte séparé au nom de la copropriété qui vise à financer des travaux futurs. Une partie des charges vient alimenter cette “cagnotte” que vous aurez à rembourser aux vendeurs. En effet, en cas de travaux à venir, la copropriété pourra décider de les financer grâce à cette cagnotte, et c’est donc vous qui en profiterez.

Petit rappel en cas de travaux de copropriété en attente :

• Vous serez redevable uniquement des travaux que vous aurez votés après votre arrivée. Si des travaux ont été votés en Assemblée Générale de copropriété par l’ancien propriétaire, même s’ils sont réalisés après votre arrivée, c’est l’ancien propriétaire qui devra les financer.
• Si une réunion des copropriétaires survient entre le compromis et l’acte de vente, le vendeur vous transmettra la convocation et vous donnera pouvoir pour voter. S’il ne le fait pas et que des travaux sont votés, il devra les financer.

4. les honoraires d’agence

Les honoraires d’agence ou frais d’agence sont à la charge du vendeur et inclus dans le prix de vente. Il est possible qu’ils soient à la charge de l’acquéreur et cela est alors indiqué dans l’annonce de vente. Vous devrez alors rajouter sur le prix de vente le montant des frais d’agence.

Les frais d’agence se calculent souvent comme un pourcentage du prix de vente, mais certaines agences proposent des forfaits. A LA MAISON DE L’IMMO, nous avons choisi de proposer un système de calcul de nos frais mixte avec des forfaits et des pourcentages.

5. La taxe foncière et la taxe d’habitation

L’ancien et le nouveau propriétaire se partagent la taxe foncière au prorata de l’année tout comme les charges de copropriété. Par exemple, en devenant propriétaire au 1er octobre, vous devrez assumer les 3/12ème de la taxe foncière.

La taxe d’habitation est due par l’occupant au 1er janvier. En tant qu’acquéreur, vous n’aurez rien à payer car la taxe d’habitation ne fait l’objet d’aucun remboursement.

Toutes ces informations vont vous permettre de vous préparer au mieux pour votre prochaine acquisition et d’ajuster votre budget au plus juste. Il n’y a rien de plus frustrant que de découvrir à la dernière minute des frais “cachés” que vous n’aviez pas prévu, au risque de gâcher votre expérience. Si vous souhaitez aller plus loin sur les frais de notaire, vous pouvez utiliser le simulateur de frais de notaire mis à disposition par les notaires de France. Quant à nous, nous restons à votre disposition pour un accompagnement personnalisé et tous les secrets d’une acquisition en toute sérénité.